Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Omschrijving

Het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een constructie die ervoor zorgt dat toekomstige bewoners meer invloed hebben op de ontwikkeling van de eigen woning. Daarmee wordt de afzet feitelijk gegarandeerd, wat de doorstroming en stedelijke vernieuwing kan bevorderen.

Werking

Toekomstige bewoners organiseren zich in een stichting of vereniging en die zonder winstoogmerk gezamenlijk koopwoningen door nieuwbouw of herstructurering willen realiseren. Zo zijn de toekomstige bewoners vanaf het begin betrokken bij de ontwikkeling en kunnen ze invloed uitoefenen op wat er gebouwd wordt. Het resultaat is een straat of wijk met meer variëteit, die goed past bij wat de bewoners willen terugzien in hun leefomgeving, en een hogere bewonerstevredenheid. Overheden kunnen hierin een ondersteunende rol spelen en/of subsidie verlenen.

Vrijwel alle Nederlandse provincies stimuleren CPO-projecten door het beschikbaar stellen van een subsidie. Alleen de kosten die betrekking hebben op de collectieve initiatieven uit het voortraject van een te realiseren CPO-project in nieuwbouw en bestaande bouw komen hiervoor in aanmerking. De hoogte van de subsidie en de voorwaarden waar de groep aan moet voldoen, verschillen per provincie.

De subsidie is onder meer bedoeld voor:

het oprichten van een rechtspersoon (vereniging of stichting) voor de realisatie van het CPO-project;
de inhuur van een gezamenlijke procesbegeleider en tevens adviseur;
het gezamenlijk ontwerp en de bouwtekeningen van de woningen (architect, aannemer);
overige kosten die voortkomen uit collectiviteit of collectieve elementen in het voortraject.

Sterk

Consumenten kunnen hun eigen woonwensen verwerken in hun woonplek. Zo kunnen ze zich de plek ‘eigen’ maken. De collectiviteit zorgt voor eenheid.

Zwak

De organisatie is de sterkste en tegelijkertijd ook de zwakste schakel door mogelijk gebrek aan goed leiderschap en expertise, of onenigheid binnen het collectief.

Bijzonderheden

Gemeenten die particuliere woningbouw willen stimuleren, kunnen de hulp inroepen van het Expertteam Eigenbouw van het Ministerie van BZK.
Het Expertteam Eigenbouw beschikt over een pool van gemeenteambtenaren en experts uit de marktsector die op basis van hun specifieke ervaring kunnen worden ingezet.

Voorbeelden

voorbeeld 1: Buiksloterham
voorbeeld 2: Spoorzone Delft

Meer informatie

Zelfbouw in Nederland
Pak je Ruimte
Zelfbouw Noord-Holland
Expertteam eigenbouw

Voorbeeld 1

Project BuiksloterHam

Amsterdam kent veel eigenbouwprojecten door (C)PO. De gemeente wil dat zelfbouw een volwassen deel wordt van de Amsterdamse woningmarkt. Angelique Bor, lid van het Expertteam eigenbouw en het Team Zelfbouw van de gemeente Amsterdam, is al sinds 2000 betrokken bij (C)PO-projecten in de hoofdstad. Haar enthousiasme is onverminderd groot. Vanuit haar functie in het Team Zelfbouw is Bor onder meer betrokken bij het project Buiksloterham waar individuen en groepen via kaveluitgifte de kans hebben hun eigen woning of werkruimte te creëren.

Buiksloterham maakt deel uit van de Noordelijke IJ-oever. Het gebied ligt dicht bij de Amsterdamse binnenstad en verbindt de nieuwe woonwijk Overhoeks met de levendige mix van culturele bedrijvigheid op het NDSM terrein. Bijzonder is dat Buiksloterham ooit volledig industrieterrein was. De gemeente heeft gekozen voor een geleidelijke transformatie naar een woon-werkgebied. Het aanbod voor eigenbouw is ruim. Er zijn 76 kavels voor individuele zelfbouw, 6 kavels voor bouwgroepen (in totaal zo’n 140 woningen in CPO) en daarnaast nog 30 drijvende woningen voor 1 bouwgroep in CPO. De bedoeling is dat er minimaal 10% van dit aanbod beschikbaar komt voor werken naast wonen.

Ook in crisistijd

Bor: ‘Buiksloterham trekt ondernemers en bewoners die zich graag vestigen in een gebied waar mogelijkheden zijn voor eigen initiatief. Alle beschikbare zelfbouwkavels zijn razendsnel in optie genomen. Opvallend is dat daar ook in crisistijd grote belangstelling voor is, terwijl traditionele bouwpartijen hun projecten steeds moeilijker gefinancierd krijgen. Markant van het project in Buiksloterham is zeker dat door de voorspoedige uitgifte van de eigenbouwkavels in dit gebied andere projecten van grote partijen die eerst niet van de grond kwamen vlot zijn getrokken.’

Regels en verplichtingen

De gemeente ziet nauwlettend toe op de nakoming van de regels en verplichtingen die aan de zelfbouw zijn verbonden. De helpdesk zelfbouw van Gebiedsontwikkeling Noord kan waar nodig ondersteunen en is beschikbaar voor vragen. Eigenbouwers in Buiksloterham mogen hun kavel niet overdragen voordat ze die zelf hebben bebouwd overeenkomstig het door de gemeente goedgekeurde bouwplan. Omdat de gemeente Amsterdam een erfpachtgemeente is, zijn de zelfbouwkavels in erfpacht uitgegeven. Wie zelf bouwt kan de erfpacht afkopen of kiezen voor betaling van een jaarlijkse vergoeding over de grondwaarde. Wie de nieuwe woning vóór de in de erfpachtovereenkomst opgenomen datum niet voltooit, staat een fikse boete te wachten.

Winst in alle opzichten

Duurzaamheid speelt een centrale rol in de transformatie van Buiksloterham. De selectie voor de eerste kavels voor reguliere projectontwikkeling is volledig op duurzaamheid geweest en eigenbouwers kunnen op subsidie rekenen als ze duurzaamheid inpassen in hun bouwplannen. Bor is positief: ‘In de dagelijkse praktijk blijkt dat we niet streng hoeven te zijn. De winst is groter dan verwacht, in alle opzichten. Want ook de zelfbouwers in Buiksloterham nemen veel initiatief, delen hun kennis en kunde en werken graag en goed samen. Ze streven uit zichzelf naar een leefbare buurt, een beter leefklimaat en duurzaamheid, naar heel veel meer dan we met bouwbesluiten en dergelijke proberen af te dwingen.’

Voordelen van bewonersparticipatie

‘Daarom denk ik dat maximale vrijheid voor eigenbouwers belangrijk is,’ benadrukt ze. ‘Wij zijn er als gemeente vooral om hen de nodige ondersteuning te bieden. Daarnaast kunnen en moeten we woningcorporaties en andere partijen de voordelen laten zien van meer bewonersparticipatie. Ook zij kunnen hun voordeel doen met voldoende aanbod voor zelfbouw. Ook daar ligt voor ons een belangrijke taak.’

Voorbeeld 2

Spoorzone Delft

Het betreft hier een samenwerking van ProRail en de gemeente Delft.

Het gaat om de aanleg van een nieuwe spoortunnel en een ondergronds station met ondergrondse parkeergarage en fietsenstallingen schept ruimte voor een nieuw stadsdeel, Nieuw Delft. De locatie grenst aan de historische binnenstad die – zoals dat vroeger ging – kavel voor kavel is bebouwd. De nieuwe invulling van het oude Delft maakt de historische kavelgewijze ontwikkeling voor Nieuw Delft weer mogelijk. Eigenbouw maakt daar een belangrijk deel van uit. Het Expertteam Eigenbouw(hyperlink)is inmiddels ruim een jaar betrokken bij de plannen en uitvoering.

Het Projectbureau Spoorzone van de gemeente Delft heeft het expertteam eigenbouw om advies en ondersteuning gevraagd. Zij adviseren over alle aspecten van eigenbouw die bij dit project komen kijken. Van contractvorming en de aard van de planontwikkeling, tot het uitgifteproces en de toezicht op de bouw en welstandskwaliteit. De gebundelde kennis van meerdere experts ingebracht in gemeenschappelijke aanpak blijkt uiterst succesvol.

Alles in eigen hand

‘De geplande Coendersbuurt in Nieuw Delft is een voorbeeld van consumentgerichte ontwikkeling. Bij de kavelverkoop van het eerste bouwblok is de traditionele tweedeling in het denken over bouwen volledig losgelaten. Consumenten bepalen zelf of ze het ontwerp en de bouw willen laten verzorgen door een projectontwikkelaar of dat met eigen architect en bouwer helemaal in eigen hand willen houden. Verrassend is dat alle kopers tot nu toe unaniem hebben gekozen voor volledige zelfbouw, waarbij ze dus zelf opdrachtgever en projectontwikkelaar zijn. Volgens planning worden er tot 2023 1500 nieuwe woningen ontwikkeld in de Spoorzone, waarvan er in totaal zo’n 500 door eigenbouw tot stand moeten komen. Kopers geven aan hoeveel grond ze willen kopen.

De kavels – tussen de 4,20 m en 8,40 meter breed – hebben een relatief hoge grondprijs. Het is een luxeplek, bij het centrum, boven op het nieuwe station. De gemeente moet de enorme kosten voor de ontwikkeling van de Spoorzone daarbij doorberekenen.’

Marketing

De eerste kavels voor eigenbouw zijn in rap tempo verkocht en ook voor de volgende vrijkomende kavels interesse zal zijn. Het betrokken projectbureau blijft actief op de marketing. Interesse blijven genereren is de opdracht, en zorgt ervoor dat zoveel mogelijk mensen met zin in eigenbouw weten dat ze op deze prachtige locatie kunnen komen bouwen

Service menu right