Omschrijving
'Kluswoningen' is een instrument om verpaupering in achterstandswijken tegen te gaan en biedt minder draagkrachtigen ook de gelegenheid om een woning te kopen en te bezitten. De constructie is bedoeld voor consumenten die op zoek zijn naar een karakteristieke woning in de stad waar nog veel eigen inbreng mogelijk is.
Werking
De meeste kluswoningen maken deel uit van (verpauperde) bouwblokken die met hulp van de gemeente als geheel worden opgeknapt. Een kluswoning wordt door de gemeente of corporatie aangeboden voor een relatief lage prijs. De koper van dit pand gaat de verplichting aan om deze binnen een bepaalde tijd op te knappen.
Omdat de woning onder de marktwaarde wordt verstrekt, kan de gemeente wel aanvullende voorwaarden stellen, bijvoorbeeld dat koper er bijvoorbeeld minimaal 2 jaar in moet blijven wonen en dat verhuren tussentijds niet mogelijk is.
Sterk
- De consument profiteert van een relatief goedkope woning;
- Het belang van de gemeente bij kluswoningen is dat de leefbaarheid in de wijk verbetert;
- De minder draagkrachtigen krijgen nu ook een kans om een woning naar eigen smaak te bezitten;
- Uitstraling straten verbetert;
- Meer woningdifferentiatie;
- Meer buurtdifferentiatie;
- Meer sociale binding met buren en omgeving;
- Duurzamer gebieds- en buurt ontwikkeling.
Zwak
- Een beperkt aantal woningen komt in aanmerking.
- Consumenten moeten aan behoorlijke eisen voldoen.
- De ‘klusser’ kan failliet gaan, verzaken of zich niet houden aan de regels.
Voorbeelden
voorbeeld 1: Katendrecht, Woonstad Rotterdam
voorbeeld 2: Klushuizen Sint Marten, Arnhem
Voorbeeld 1
Katendrecht - Woonstad Rotterdam
In Katendrecht, Rotterdam heeft Woonstad een aantal klushuizen ter beschikking gesteld. De meeste klushuizen zijn gebouwd in de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw. Het zijn karakteristieke panden met bijzondere details.
Doelgroepen
Toegepast door: de gemeente Rotterdam.
Ten behoeve van: potentiële woningkopers.
De huizen maken deel uit van bouwblokken die als geheel worden opgeknapt, met hulp van de gemeente. De gemeente biedt een team van coaches aan om het traject te begeleiden.
De woningcorporaties fungeren als aanbieder van de woningen. De adviseurs van Urbannerdam begeleiden kopers van een klushuis vanaf de inloting tot en met oplevering van de woning.
Voorbeeld 2
Klushuizen Sint Marten - Arnhem
Sint Marten/Sonsbeekkwartier Zuid ligt ten noorden van het stadscentrum van Arnhem, naast Klarendal. Het is een kleine, levendige stadswijk met veel actieve buurtbewoners. Er is veel bedrijvigheid: er zijn winkels, scholen, kleinschalige voorzieningen en culturele initiatieven. De wijk is geliefd bij de bewoners en volop in ontwikkeling.
Doelgroepen
- Toegepast door: Woningcorporatie Portaal en de gemeente Arnhem.
- Ten behoeve van: woningcorporaties als aanbieders van de woningen, consumenten (potentiële kopers) als klusser en afnemer.
De koopprijs van de kluswoningen is vastgesteld op basis van de rekenformule: getaxeerde waarde na renovatie -/- geraamde renovatiekosten = koopprijs. De rekensom gaat uit van geraamde renovatiekosten. Klussers die veel zelf doen, kunnen de renovatiekosten drukken en zo financieel voordeel behalen.
Naast de koopprijs is voor iedere kluswoning ook een financieringseis vastgesteld. De rekensom voor de financieringseis is: geraamde renovatiekosten + koopprijs + kosten koper = financieringseis.
Ook hier gaat de rekensom uit van geraamde renovatiekosten. Zelf klussen heeft dus geen invloed op de financieringseis, wel op de daadwerkelijke kosten.
De financieringseis is dus het bedrag waarover je als koper moet beschikken om aan dit project mee te kunnen doen.
Om speculatie te voorkomen, is het de eerste vijf jaar niet mogelijk om de woning door te verhuren of door te verkopen. Hiervoor zijn beperkende voorwaarden opgenomen in het koopcontract.