Omschrijving
Een publiek-private samenwerking (PPS) op basis van gelijkwaardigheid betekent dat alle partijen het risico bewust aanvaarden. Er is een actieve opstelling nodig van alle partijen. PPS is een constructie die vaak wordt toegepast door overheden, vooral gemeenten, en private partijen voor gebiedsontwikkeling.
Werking
Private partijen en de overheid participeren gezamenlijk in een onderneming om ontwikkelingen mogelijk te maken. Ieder brengt zijn expertise in. Dit zorgt ervoor dat ontwikkelingen effectief en efficiënt tot stand komen. 'Op basis van gelijkwaardigheid' betekent dat voor alle partijen dezelfde risico’s en baten gelden. Alle partijen nemen gezamenlijk deel in de grond- en opstalexploitatie. Het doelbewust aanvaarden van risico wordt gezien als voorwaarde voor het creëren van meerwaarde in de gebiedsontwikkeling.
Met deze constructie kan de overheid een actief beleid voeren. Daarnaast benut men de voordelen, kennis en kunde van alle partijen. Zo kan de overheid projecten relatief voordelig financieren en zijn er bepaalde belastingvoordelen mogelijk. De deelname van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) kan ervoor zorgen dat marktpartijen zelf gemakkelijker investeringen doen.
Sterk
- Alle partijen committeren zich aan dezelfde risico’s en verplichtingen. Iedereen is verantwoordelijk voor het eindproduct.
Zwak
- Voor de samenwerking zijn vertrouwen en openheid noodzakelijk. Dit kan in gevaar komen als elementen van buitenaf invloed gaan uitoefenen, bijvoorbeeld op politiek of financieel vlak.
Voorbeelden
voorbeeld 1: Paleiskwartier, ’s-Hertogenbosch
voorbeeld 2: Zuiderzeehaven, Kampen
voorbeeld 3: Vroondaal, Den Haag Zuidwest
voorbeeld 4: VerdeVista Meerburg
Voorbeeld 1
Paleiskwartier - ’s-Hertogenbosch
De eerste ontwikkelingen rondom het Paleiskwartier dateren al van begin jaren tachtig. De NS wilde het station van ’s-Hertogenbosch vernieuwen en de gemeente ontwikkelde een totaalvisie voor het stationsgebied.
Actoren in het traject: de gemeente ’s-Hertogenbosch, Volker Wessels.
In 1988 besloot de NS definitief tot nieuwbouw van het station, in combinatie met een spoorverbreding. De gemeente ging akkoord en wilde een kleine € 2,2 miljoen bijdragen, op voorwaarde dat er een voetgangersbrug zou komen. Eind jaren tachtig verkocht de gemeente ’s-Hertogenbosch het terrein op de westzijde van het station aan Koninklijke Volker Wessels Stevin (KVWS), op voorwaarde dat dit gebied deel zou gaan uitmaken van een integrale visie voor het stationsgebied. Later sloten de gemeente, KVWS en ING een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van het bovenste deel van het bedrijventerrein de Wolfsdonken, nu La Gare geheten.
Hetzelfde jaar besloot Justitie het gerechtelijk apparaat in ’s-Hertogenbosch te herhuisvesten. De wethouder Ruimtelijke Ordening zorgde ervoor dat het Paleis van Justitie op de westzijde van het station gebouwd zou worden. In 1992 werd een intentieovereenkomst gesloten tussen ING, KVWS, de gemeente en de Nationale Investeringsbank (NIB). Deze intentieovereenkomst hield echter niet lang stand, want een jaar later besloot ING vanwege een verwacht tekort op de grondexploitatie uit de ontwikkeling te stappen. Stichting Pensioenfonds Stork (SPS) was de nieuwe investeerder. Dit leidde in 1997 tot een samenwerkingsovereenkomst voor de westzijde van het station. Uiteindelijk veranderde in 1998 de naam van het gebied definitief in Paleiskwartier.
In tegenstelling tot wat we zien bij vele publiekprivate samenwerkingsverbanden in Nederland, namelijk dat overheden vooral gericht zijn op het toedelen van risico’s naar private partijen, is de gemeente ’s-Hertogenbosch bereid te delen in de risico’s. De gemeente voelt dus ook budgettaire consequenties van negatieve ontwikkelingen in de gebiedsontwikkeling. Dit leidt tot de verwachting dat partijen nauw zullen samenwerken om dergelijke ontwikkelingen te keren. Dit gevoel van gemeenschappelijke verantwoordelijkheid is bijzonder bij publiekprivate samenwerking in Nederland.
Voorbeeld 2
Zuiderzeehaven - Kampen
Achter de ontwikkeling van de Zuiderzeehaven in Kampen staat een publiek-private samenwerking (PPS).
Actoren in het traject: De PPS bestaat uit zes gelijkwaardige aandeelhouders. Drie marktpartijen: Dura Vermeer, Dredging International en de Vries & van de Wiel. En drie publieke partijen: de gemeenten Kampen en Zwolle en de provincie Overijssel.
De zes partijen uit de PPS opereren gezamenlijk in de vorm van een ontwikkelingsmaatschappij: uiderzeehaven ontwikkelingsmaatschappij C.V. De ontwikkelingsmaatschappij is verantwoordelijk voor alle facetten die om de hoek komen kijken bij het ontwikkelen van de Zuiderzeehaven: het ontwerp, de ealisatie, het beheer en onderhoud en de exploitatie van de Zuiderzeehaven. Daarbij maakt zij gebruik van de diensten van drieitvoerende organisaties: Uitvoeringscombinatie 3D, Grondbank IJsselgrond en Parkmanagement Kampen B.V. Een select gezelschap van gekwalificeerde en professionele partijen.
De zes partijen delen de risico’s en (financiële) taken op een gelijkwaardige wijze.De PPS garandeert een innovatieve en marktgerichte aanpak. Er is bewust voor deze constructie gekozen, want de krachten van de verschillende partners komen op optimale wijze samen. Zo beschikken de private partijen over de meest actuele marktkennis, bijvoorbeeld op het gebied van het ontwerp, de bouw en de verkoopprocedure die bij het realiseren van een haven aan de orde zijn. Bovendien zijn zij in staat om direct in te spelen op veranderingen in de markt. Maar ook de duurzaamheid van de Zuiderzeehaven is een zwaarwegend belang; door de rol van de publieke partijen is die gewaarborgd. Bovendien bieden de publieke partijen het voordeel dat zij noodzakelijke en gewenste overheidsprocedures (zoals het aanvragen en verlenen van vergunningen) soepel kunnen laten verlopen, wat een snelle en efficiënte aanpak ten goede komt. Gezamenlijk staat de PPS voor maatwerk. Bijvoorbeeld door parkmanagement te initiëren; het afstemmen van kavelindeling en -grootte op individuele wensen. Maar ook tijdens het verkoopproces kan de PPS inspelen op behoeften van de individuele koper.
Voorbeeld 3
Vroondaal - Den Haag Zuidwest
Om de eenzijdige woningbouw van Den Haag Zuidwest een impuls te geven, is het kassengebied rondom Madestein aangewezen om hier een zeer luxe woonomgeving te ontwikkelen.
De gemeente Den Haag, Synchroon en Bouwfonds vormen een PPS-constructie in Vroondaal Ontwikkeling, met een onderlinge risicoverdeling van respectievelijk 50, 25 en 25% voor zowel grond- als vastgoedexploitatie.
Evaluatie
Quote projectleider:
Vroondaal Ontwikkeling treedt op als een partij met een gezamenlijk doel in zowel grond- als vastgoedexploitatie. Er is geen discussie over de verschillende financiële belangen.Aanbevelenswaardig?
De ambitie voorziet in een behoefte die uniek is in de Randstad, maar de marktpotentie blijkt kleiner dan vooraf ingeschat (zeker als totaal met Westlandse Zoom).
Succes- en faalfactoren
Het plan biedt te weinig flexibiliteit om de gewijzigde marktomstandigheden te kunnen volgen. Een lange looptijd betekent een wisseling van de betrokken projectmensen binnen alle partijen. Dat kan een groot risico zijn. Bij te snelle voorinvesteringen kunnen de rentelasten bovendien te maatgevend worden.
Voorinvesteringen moeten de afzet volgen.
Tips voor reproductie: Aansturen op cashflow.
Voorbeeld 4
VerdeVista Meerburg
VerdeVista Meerburg is een ontwikkelingslocatie aan de oostzijde van de A4, ter hoogte van Zoeterwoude-Rijndijk. In totaal beslaat de locatie zo’n 14,5 hectare. Er is ruimte voor kantoren, centrum- en leisurevoorzieningen, appartementen en eengezinswoningen. De meeste kantoren hebben een zichtlocatie vanaf de A4.
De gemeente en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) delen het ontwikkelingsrisico van de grond. Daarnaast wordt er ook een bijdrage verstrekt aan de verdiepte aanleg van de A4, waardoor de ontwikkeling van dit plan ruimtelijk en milieutechnisch mogelijk is geworden.